Hvordan få et boliglån med alt for lite egenkapital?

Jeg hadde veldig lyst på mitt første hus i 2020, så jeg solgte alt jeg eide og hadde av verdi. Dette bestod stort sett av båten jeg da bodde i og to motorsykler. Alt i alt, så satte jeg bare igjen med rett over 400.000 og jeg ville ha et hus til 3,4 mill. Dette boliglånet klarte jeg å få til med bare 11,7% egenkapital, selv om loven i hovedsak krever 15% etter boliglånsforskriften.

Bergenet lesetid: 13 minutes

Etter først et knallhardt nei fra DNB, så kjempet to banker om å gjøre meg til deres kunde, kun to dager etter.

Dette er oppskriften på hvordan jeg fikk et boliglån med alt for lite egenkapital:

Hva høyt ville boliglån ville bankene egentlig gi meg?

DNB sin boliglånskalkulator var knallhard på å ikke ville gi meg mer enn rett på nordsiden av 2 millioner. Da jeg tok kontakt med kundeservice på telefonen, så sa de egentlig bare kort og konsist at «computer says no». Men på norsk da selvfølgelig. Okay… DNB har uansett alltid vært en dyr bank å være kunde i. Dette, har jeg i senere tid funnet ut at er på grunn av at de kan være en ganske lukrativ investering (og disse pengene må jo komme fra et sted). Skal du ha noe med DNB å gjøre, så kjøp evt aksjer i de.

Andre banker var ikke stort bedre, men DNB var de som «dumpet» meg hardest og mest effektivt på grunn av manglende egenkapital til boliglånet.

Hva kan man gjøre med 2 millioner?

Helt ærlig? Du får fint lite bolig for 2 millioner kroner. Budsjettmessig så er nok dette et tilstrekkelig lån om du har lyst til å kjøpe en fin bil eller å investere, men i boligmarkedet så er dette dessverre lommerusk. Spesielt i storbyer. Du kan kanskje få et modernisert bøttekott på Majorstua? Ett med felles dusj og bad i kjelleren til Josef Fritzl, hvis du er riktig så heldig. Alternativt så må du kjøpe deg en bolig «der ingen skulle tru at nokon kunne bu«.

Av alle prospektene jeg så på, kunne jeg på Østlandet kun kjøpe gamle falleferdige rønner med min begrensede egenkapital. Disse har meglere faktisk gått 3 år på høyskolen for å lære seg å glorifisere som «bolig med moderniseringsbehov». Megleren kunne like gjerne ha skrevet «Bolig du aldri blir ferdig med å kaste bort tid og penger på».

Det er dyrt å være fattig

Dette gamle slagordet er det mye sannhet i. Rike mennesker kjøper generelt sett veldig ofte kvalitet som varer år etter år, mens fattigfolk kjøper ofte lavere kvalitet av økonomiske hensyn. Velstående mennesker kan også ta opp millioner i boliglån, uten å egentlig trenge det. Dette for å tjene penger.

Billigere ting blir fortere ødelagt og må da erstattes med andre billige ting. Sånn utsettes problemet kortsiktig. Å kjøpe en bolig «med moderniseringsbehov» kan bli en ekstremt mye dyrere affære enn å kjøpe nytt i en periode på la oss si 10 år. Du kan også risikere «å sminke en bæsj». Uansett hvordan du vrir på det, så vil du da ha betalt i dyre dommer for et gammelt hus som sikkert har energiklasse «J». J står for «Jævlig dyrt og fremdeles kaldt».

Hvis du ikke har egen skog og fyrer med strøm, så vil du faktisk risikere å betale opp til flere hundre prosent mer enn en vesentlig nyere bolig. Du vil også da kjøpe gamle rør og VVS-opplegg, morkent el-opplegg og andre potensielle kostnadsfeller. Dette kan være alt fra fukt, skadedyr, sopp, råte og grunnforhold til andre nye og spennende overraskelser som kan koste deg det hvite i øyet.

Det er fullt mulig å pusse opp og tjene penger, men da må du være handy og kunne gjøre det meste selv. Samtidig så skader det ikke å ha en godt betalt jobb, sånn at du har tid og råd til dette.

Jeg bestemte meg for å ikke kjøpe gammel bolig.

Plutselig startet bankene å krangle om meg!

Hos Sparebank 1 i Fredrikstad hadde de etter å ha sett budsjettet mitt innvilget at jeg fikk 3 millioner i boliglån. I tillegg til det jeg klarte å skrape sammen i egenkapital til boliglånet. Dette gav meg en reell ramme på ganske nøyaktig 3.4 millioner å handle for. Dette aksepterte jeg rundt påske 2021 til 1,99% rente og lånepapirene var klare. Det eneste jeg ikke hadde gjort, var å signere de etter jeg hadde funnet og fått tilslag på drømmeboligen.

Storebrand ringte meg opp, for jeg hadde jo søkt flere banker om boliglån for noen få dager siden. Jeg fortalte de om samhandlingen min med Sparebank 1 og forklarte høflig at jeg ikke dessverre ikke var interessert i boliglån lenger. Jeg forsøkte å legge på.

«1,4!!!» ropte kunderådgiver Glenn Holte fra Storebrand. «1,4 prosent!!!» gjentok han. Det hørtes nesten desperat ut.

Nå hadde han min fulle oppmerksomet.

Klarte ikke matche

Sparebank-1 forsøkte virkelig å matche tilbudet på renta, men det klarte de ikke. Søknaden min hadde vært hos høyeste hold i banken og de hadde strukket seg så langt som de følte at de kunne. Rådgiveren deres forsøkte å fortelle meg om alle fordelene med å gi SP-1 hele 17.000,- kr mer i året. Dette er jo masse penger for det som i praksis er nøyaktig det samme utfallet for meg.

Jeg følte uansett en slags sterk forpliktelse til SP-1, siden de var den eneste banken som noen dager før hadde «gitt meg en ekstra million i boliglån» uten egenkapitalen. Men, Glenn i Storebrand er en helt super fyr og det hadde faktisk også overraskende mye med valget mitt å gjøre. Da jeg slo opp med SP-1 så var kunderådgiveren deres faktisk ganske muggen, men dog fremdeles profesjonell.

Hvordan overtale banken?

Hvis du skal overtale banken, så må du vise at du har betalingsevne- og vilje. Banken kan faktisk helt lovlig gjøre unntak på kravet om 15% egenkapital til 5% av boliglån-kundene sine i året. Det er en veldig god sjanse for at dette kan bli akkurat deg i fremtiden, siden du faktisk nå sitter å leser dette her.

Å komme dit krever at du er smart og at du har en god grunn. I mitt tilfelle så var det å betjene boliglånet faktisk billigere for meg (i form av månedlige kostnader) å kjøpe et hus til 3,4 mill med utleiedel, enn et hus til 2. For å vise banken dette, så må du sette opp et solid budsjett som tar høyde for absolutt alt.

Da må du huske å inkludere:

  1. Din garanterte års og månedslønn (Vi budsjetterer med minimum). Eventuelle bonuser, provisjon er eget punkt.

2. Alle faste utgifter. Dette er alt fra forsikringer, vedlikehold, abonnementer, kommunale avgifter. Til bil, barn(!), strøm ect. Ikke glem noe.

3. Potensielle leie-inntekter basert på hva det er leid ut for før. Eventuelt så kan du benytte annonser på tilsvarende sted på Finn.no. Det var det siste jeg gjorde da stedet aldri hadde vært leid ut.

4. Potensielle ekstrainntekter. Dette kan være for eksempel bonuser, provisjon, fremtidig salg av båt/hytte/bil, arv, royalties/lisenser, penger i crowdunding ect.

Ekstra tips:

Det du får i feriepenger

-Ikke glem å regne inn feriepengene i budsjettet ditt. Vil du bruke dette på lånet ditt, så viser du at betalingsviljen din øker betraktelig og dette er veldig viktig om du skal bli en «five-percenter». Spør om du kan benytte dette som forsinket egenkapital på boliglånet.

Har du stabil jobb?

-Hvis du har hatt en stabil jobb lenge, så teller dette meget positivt i din favør. Nevn det for banken hvis du tror du blir forfremmet eller om du kanskje får en solid lønnsøkning i nær fremtid.

Har du, eller skal du ha barn?

-Hvis du ikke har eller skal ha barn, si det! Barn er forferdelig dyrt og jeg tror helt ærlig at innsalget mitt om at jeg hadde sterilisert meg var den aller beste garantien deres for at jeg skulle kunne holde budsjettet mitt.

Trenger du egentlig bil?

-Klarer du deg uten bil? Selg den da før du søker (øker betalingsevne- og vilje markant). Bil er et yndet skatteobjekt for politikere. Arbeidsgiver kan heller ikke kreve at du har privatbil, da arbeidsgiver er pliktig til å sørge for at alle maskiner, utstyr, materialer og annet som er nødvendig for å utføre jobben, skal skaffes og betales for. Å komme seg til og fra jobb er dog en privatsak.

-Hvis du har en BSU, eller om du har spart eller om du har investert masse penger over tid før, så viser dette at du har en god og stabil økonomisk sans og evne. Hvis du har spart flere hundre tusen i pensjon de siste årene isteden for egenkapital til boliglån, så viser du at du hadde kunnet om du ville.

Har du vært god på sparing?

-Sett av litt til sparing hver måned. Dette blir bufferen din om det skjer noe uforutsett, som for eksempel en permittering. Da detter du ned til 66.6% av vanlig lønn etter 20 dager og ha gjerne en plan for å ikke måtte selge huset da.

Sett opp et skikkelig budsjett!

-Sett opp et pent og oversiktlig budsjett i Excel. Dette er gratis online. Hvis du ikke kan Excel, så lær deg det. Eller eventuelt, få hjelp til dette. Husk at sjansene dine øker jo penere og mer oversiktlig budsjettet er. Dette er som pornografi for en boliglånsrådgiver. Gjør det .xls dokumentet så sexy som du bare klarer! Grrrr

Har du vært strukturert i mange år?

-Vurder å sett opp hva du har hatt i budsjett og månedlige kostnader det siste året (hvis du har vært strukturert nok).

Total-regnestykket og vinner-argumentet mitt

Nå er jo strømmen rekord-dyr, kommunale avgifter i Halden er helt ville og Telenors fiber er virkelig ikke billig. Men raskt internett måtte jeg ha hatt uansett og dette er eneste tilbyder her. Strømregningen min er uansett ca 50% bedre enn snittet på samme flate (i følge Tibber) så jeg er fornøyd. Vann og kloakk fastledd koster meg 25.000,-(!) i året bare i tilkoblingsgebyr + faktisk forbruk. Rent budsjettmessig, så brukte jeg også noen titusener på å pusse opp for leietaker også.

Argumentet med at et boliglån til 2,2 mill hadde kostet meg over 6.000,- pr mnd, mot at et huslån til 3,4 kun kostet meg 5.600,- fungerte utmerket hos bankene.

Kjøpsprosessen

Jeg hadde jo bodd på båt i 5 år av mitt liv og jeg likte det veldig godt. Savnet etter en hage å grave i, samt en stabil strømtilgang ble etter hvert for stort. Da jeg så et hus på Finn som lignet på en båt, så visste jeg at dette må jeg sjekke ut! Huset lå bare 5 minutter fra E6´en og jeg var redd for tungtransport-støy. Da jeg parkerte bilen der for å gå på visning, så hørte jeg kun fuglekvitter. Alt klaffet. Jeg ropte inni meg at «HER MÅ JEG BO!». Jeg har aldri i hele mitt liv, verken før eller siden, følt en så stor eiertrang til noe.

Bilde: Dette var prospektet jeg ble forelsket i, som heldigvis nå er huset mitt!

Leietakeren betaler mer på boliglånet enn det jeg gjør

I skrivende stund, så er jeg millionær (i gjeld). Jeg skylder Storebrand kr 3.213.375,- i boliglån. Dette betyr at jeg i over 30 år skal betale ned kr 12.604,- pr mnd i rent boliglån. Min leietaker betaler meg kr 7.000,- pr mnd (inkludert kommunale avgifter, strøm og internett). Det gir meg en rest på 5.604,- kr som jeg må betale, så rent teknisk så betaler han mer enn meg på huslånet mitt.

Hvis jeg hadde hatt et huslån på 2,2 millioner, så hadde jeg faktisk måtte ha betalt mer. Ganske nøyaktig så måtte jeg ha punget ut med kr 6.156,- pr mnd i lån.

Hva har jeg tjent på verdiøkning og utleie i 2021?

Leietakeren har betalt kr 7.000,- pr mnd skattefritt til meg. Dette utgjør da årlig kr 84.000,-

Den siste e-taksten på boligen min var 3.930.000,-. Jeg kjøpte huset for 3.400.000, så dette gir meg da en teoretisk gevinst på 530.000,- i verdiøkning på kun ett år!

Hva venter du på?

Du burde kjøpe deg en bolig med utleiedel så fort du har mulighet. Å ha en leietaker er ekstremt enkle og stabile «gratis» penger. De er også skattefrie, så lenge du bor på det største arealet selv. Hvis du har litt høyere risikovillighet og tid til å vaske og bytte sengetøy, så kan du leie ut på Airbnb og potensielt tjene vesentlig mer. Uansett så er boligen de fleste nordmenns «sikkerhet og sparebøsse».

Med mindre du velger å bo billig eller nesten gratis hos foreldrene dine (eller på for eksempel en båt), så syntes jeg at du heller burde betale ned på ditt eget boliglån. Alternativet er at du betaler noen andre sitt.

-Hvorfor skulle jeg leie for 10.000,- + pr mnd, når du kan eie en bolig til 4 mill for bare 5.600,-?

Det er spørsmålet du burde spørre deg selv.

Så hva er konklusjonen?

Du kan absolutt forhandle med banken på egenkapitalen til boliglånet, hvis du har forberedt deg skikkelig. Dette forutsetter jo selvfølgelig at du har et realistisk budsjett. Da helst med sikkerhet i form av fast sparing.

Legg frem gode argumenter og vis at du kan holde det du lover, og det du forplikter deg til.

3 thoughts on “Hvordan få et boliglån med alt for lite egenkapital?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *