Tips for å «hacke» boliglånet

«Husk at bankens rådgiver er akkurat det som det høres ut som, det er bankens rådgiver og ikke din.»

Bergenet lesetid: 6 minutter

Renta er fremdeles lav. Så lav at vi egentlig kan kalle lånet for «gratis penger». Med litt velvilje da. Dette er på grunn av at inflasjonen økte med 5.3% i 2021, men boliglånet mitt kun var på 1,4%. Sjekk gjerne huseiernes rentebarometer for å se hvordan du ligger an i forhold til andre.

For å forklare begrepet inflasjon. Inflasjonen er den generelle prisøkningen på varer og tjenester i løpet av for eksempel ett år. Altså, hvis en flaske vin kostet 100,- kr i Desember 2020, så kostet den samme flaska 105,3 kr i Desember 2021. Da har du faktisk ikke råd til den, for sparekontoen din har bare gitt deg femti-øre i avkastning på en såkalt «høyrente-konto».

Banken selger penger

Dette er renspikka galskap å spare penger i banken. Det koster penger, rett og slett. Uansett hvordan du vrir og vender på det. Med så lav rente og så høy inflasjon som vi har nå, så er det i mine øyne bare tull å betale ned ekstra på huslånet. Jeg investerer heller mest mulig og betaler ned minst mulig. Dette kan jeg gjøre så lenge vi er i denne luksus-situasjonen hvor renta er så mye lavere en den generelle prisøkningen. Hvis du ikke har boliglån enda, så er det noen gode råd her.

Verdiøkning i boligmarkedet er ikke garantert

Banken har for øvrig en ekstremt defensiv forretningsmodell hvor de ønsker minst mulig risiko på flest mulig kunder. De ønsker ikke i utgangspunktet at du skal hacke boliglånet ditt for «å gamble». De vil heller at du bruker pengene til å øke verdien i eiendommen din og huset innenfor trygge 75% av boliglånet ditt. Da kan de selge huset ditt for 75% av markedsverdi uten å tape penger, hvis du ikke skulle klare avdragene.

Boligmarkedet i Norge har falt over 40% på 1980-tallet, under jappetiden. Da tok det hele 12 år å komme tilbake dit prisen var.

Jevn prisstigning i boligmarkedet er dessverre ingen garanti for huseiere. Hvis boligprisen i Norge hadde falt 25% over natta så hadde nok mange sittet med lån som var høyere enn verdien på huset.

Lån med sikkerhet i boligen

Hvis du eier bolig og har et boliglån, så kan du ta ut det vi kalte for «topplån» før. Nå kaller vi det så pent :»lån med sikkerhet i boligen». Det betyr ganske enkelt at du snakker med banken din om å få en sum inn på konto, i bytte mot at du betaler litt mer på boliglånet månedlig fremover. Dette kan du gjøre innenfor 85% av boligens verdi. De fleste boliger stiger i verdi med flere prosent årlig.

Selv om du akkuratt har kjøpt den for ett år siden, så burde du uansett ha litt å gå på. Landsgjennomsnittet på verdistigning de siste 12 månedene er +5.1%, noe som tilsvarer 204.000,- på en bolig verdt 4 millioner.

Bankens rådgiver

Hvis du ikke har tatt ut ny e-takst av boligen, så bør du gjøre dette i forkant av at du kontakter banken. Dette fikser en eiendomsmegler for et par tusen kroner. Husk at bankens rådgiver er akuratt det som det høres ut som, det er bankens rådgiver og ikke din. Det er jo banken som lønner vedkommende direkte, med penger de lirker ut av lommene på kundene sine.

Her er hacken: Lån regnes ikke som inntekt. Derfor beskattes den ikke som dette med høy prosentsats heller.

Staten sponser deg med gratis penger

Tvert i mot så får du til og med skrevet av 22% av rentene på selvangivelsen. Det er da i mine øyne ikke noe poeng å sitte med et lavt huslån, når du heller kan investere disse pengene. Kanskje du klarer å få så mye som 10-20% avkastning på de i løpet av ett år. Si at du klarer å låne 300.000 med sikkerhet i boligen, som du igjen investerer til 10-20% årlig rente. Da har du etter ett år 30-60.000,- «gratis» kr, som du ikke ville hatt ellers. Jeg har ikke tatt høyde for økte låneutgifter og gebyrer i dette forenklede regnestykket, da de er små i forhold til gevinsten.

Er dette risikabelt?

Dette tipset har en viss risiko, så jeg kan ikke anbefale alle å gjøre dette uten å sette seg grundig inn i hva risikoen faktisk er. Du satser jo i boligen din. Den aller siste eiendelen de aller fleste vil gi fra seg. Misligholder du huslånet, så risikerer du i ytterste konsekvens at banken auksjonerer bort huset ditt, for å få igjen det de har tapt. Banken liker å spille trygt og de hater risiko. Det er grunnen for at crowdfunding er en ekstremt voksende trend.

Hva hvis?

Det kan også være lurt for deg å ha noe å gå på i huslånet. Hva hvis du plutselig får uventede utgifter som at du må bytte ut taket? Mister jobben? Samlivsbrudd?

Hvis du har en solid bufferkonto, så er jo risikoen vesentlig lavere. Men ikke undervurder kostnaden av en potensiell skilsmisse.

Men hva med arvingene?

Hvis du vet at du skal bo i huset helt til du dør, så er det jo i bunn og grunn bare tull å være gjeldfri da. I alle fall for din egen del.

Noen tenker nok mye på å «sikre arvinger», men låner du «opp til pipa» og tjener ekstremt godt på dette, så vil jo dine arvinger sitte igjen med vesentlig mye mer uansett. Du må veie risiko opp mot gevinst. Som amerikanerene sier: «Small bets give small winnings».

Hvis du tar et steg tilbake og ser hele bildet, så kan dette «trikset» lønne seg.

Om dette er smart og komfortabelt for deg, må du finne ut av selv. Det er da lurt å ta høyde for fremtidig garanti-inntekt og også en eventuell buffer i form av relativt lett omsettelige midler.

3 thoughts on “Tips for å «hacke» boliglånet

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *